借地をお持ちの方、また土地を貸している地主の方、この双方の方々にとって借地をめぐって起こる諸問題は悩みの種であろうかと存じます。借地権の更新・譲渡、借地条件の変更、借地上の建物の増改築、そして借地権や底地の相続といった問題は、当事者同士では中々解決が困難と存じます。

どうぞ当事務所にお気軽にご相談ください。

業務内容の詳細は下記一覧表をご覧ください。

借地権更新には以下のような３つのパターンがあります。

　①更新請求による更新：借地契約の期限到来時に借地人が契約更新を請求し更新する。

　　地主が正当事由を有し、且つ遅滞なく異議を述べなければ、従前と同一条件で契約更新。

　②合意更新：借地契約の期限到来時に、地主と借地人双方が条件に合意し契約更新する。

　　一般的に、その際地主は更新料を求め、その額も双方合意して契約締結。

　③法定更新：更新請求や双方合意の有無に関わらず、以下要件満たせば契約が更新される。

　　⑴借地上に建物があり借地人が使用し続けており、⑵地主が正当事由のある異議唱えない

　　限り、契約更新とみなされてしまう。これは法の定めに基づくもの。

この法定更新と地主の正当事由は日本特異のもので、おかげで地主は更新を拒めなくなってしまいました。地主側の対抗策として生じたのが、立退料の支払いや更新料の徴収の慣行です。

借地権の更新料については、その支払い義務がある契約と無い契約とがあります。即ち、その契約書に更新時の更新料支払いの義務があることが明記されていれば、支払い義務ありです。法定更新についても、契約書に「合意更新と法定更新とを問わず更新料を支払う」旨が書かれていれば、支払い義務ありです。

借地権には地上権と賃借権の2つがあり、譲渡についても違いがあります。即ち、

・地上権(物権)として借地権設定したなら、自由に譲渡は可能。

・賃借権(債権)の場合、地主に無断の譲渡・転貸は禁止。無断譲渡すると契約解除される。

　尚、競売による譲渡も無断譲渡の一種として、地主の承諾が必要となる。

もし地主が(賃借権である)借地権の譲渡を承諾しない場合は、借地人が裁判所に申し立て地主の承諾に代わる許可を貰うことができます(借地借家法19条)。ただその際、裁判所は当事者双方の利益の衡平を図り「譲渡承諾料」の支払いを条件に許可することが普通です。その金額は借地権価格の10%が目安とされています。

この裁判(借地非訟事件)をめぐっては更なる問題もあります。地主が自ら借地権を買取るとの申立てを受けると、裁判所は相当の対価を定めて借地人に対し地主に売るよう命じることができます(借地借家法19条3項)。即ち地主の介入により、第三者より安い値段で地主に借地権が買い取られることもありうるので要注意です。

借地上に借地人が所有する建物について、その増改築が可能か否かは、契約書で決まります。即ち契約書に増改築の禁止特約がなければ可能ですが、多くの場合この禁止特約が契約書に設けられています。そしてこの増改築禁止特約がある場合、増改築をするためには地主の承諾が必要となりますが、地主と協議しても調わない場合は、借地権譲渡と同様に、借地人が裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める必要があります。

ただこれも譲渡と同様に、裁判所は地主に増改築承諾料を支払うことを条件に、借地人に許可を出します。東京地裁の場合、その金額は公示価格の３％が原則のようです。

増改築より一歩進んで、木造から鉄筋などの堅固な建物へ建替えをしようとする場合も、勿論地主の承諾が必要で、地主と協議しても調わない場合、増改築同様、借地人は裁判所に地主の承諾に代わる許可を求め申立てる事ができます。

裁判所は譲渡や増改築同様に、借地条件変更承諾料を支払いを条件にしますが、単なる増改築ではなく堅固な建物への建替ですから、建物の耐用年数が上がり借地人の利益も増大します。それゆえ承諾料も高く、更地価格の10%となります。

借地権も底地も勿論、相続財産の対象となります。遺言作成の際には、その承継をどうするか指定するべきですし、相続開始後の遺産分割においては、現物分割や共有分割するのでなければ不動産の評価も必要となります。以下、借地人と地主について簡単にふれます。

①借地人の相続

・借地権の相続は譲渡ではないので、地主の承諾も、地主への名義書換料も不要。

・遺産分割協議で最終的な取得者が決まるまでは相続人の準共有(法定または指定相続分で)。

・賃料の支払い債務

　⑴：被相続人の生前の未払い賃料：各相続人が法定相続分に従い相続。

　⑵：被相続人の死亡後の賃料債務：各相続人が連帯債務＝不可分債務。

・相続人が借地契約の継続を希望しない場合：解約で処理。借地上建物は解体。

　尚、立退料は原則不要＝解約したい地主の正当事由の補完要素だから。

②地主の相続

・遺産分割協議成立までの間の(暫定的)地代受取人を指定し、借地人に通知する。